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泉源 |《�t望》2021年第30期,原题《二手房按揭“高估多贷”隐患》

文 |《�t望》新闻周刊记者 任会斌 朱文哲

只要多花点钱,办二手房按揭时就能多贷款,甚至能实现“零首付”。

克日,一位房产网络生意平台的营业司理爆料称,有些都会的二手房按揭营业解决中存在高估价、多贷款征象。随后,《�t望》新闻周刊记者以购房的名义到呼和浩特市一些房产中介机构暗访,验证了这一说法。

业内人士指出,高估多贷,助长炒房行为,助推房价虚高;房产中介、银行、评估公司等多方结成利益链,不只羁系手段形同虚设,还加大了地方金融风险隐患,掣肘房地产调控成效。专家建议,银监部门加大对银行解决二手房按揭贷款营业的羁系力度,完善市场操作规程,切实推行好金融风险“看门人”职责。

高估多贷“零首付”不是梦

爆料的营业司理告诉记者,去年有家中介机构的熟人提醒他说,有套房卖方要价230万元,通过提高评估价,贷款可以做到260万元。“熟人那时建议我买下,说还上几个月按揭,一倒手就能挣钱。”

果真云云吗?记者以购房的名义,对呼和浩特市的一些房产中介机构举行了暗访。

“1个月左右就能办下来。”在呼和浩特市大学东街的一处房产中介店面,当记者问买二手房能否多贷款时,在场的置业司理示意可以,然则要多交点服务费。一位置业司理说,评估和贷款的相关手续由中介协助解决,事后收取评估价的2%,中介服务费和“跑关系费”都包罗在内。

在周围的另一家房产中介门店,接待记者的置业司理示意,可以帮着提高评估价多贷款。中介费按贷款额的2%收取,不再另收评估用度。

记者暗访了多家中介机构网点,多位置业司理说,由于地方 *** 按片区宣布了二手房生意的指导价,屋子的成交价低,评估价和贷款额的操作空间才大。否则,抬升过高,会引起羁系部门关注。

审批贷款时不会被银行卡住吗?面临记者的疑问,几家中介机构的置业司理均示意不必忧郁,中介公司协调关系,而且银行解决营业时主要看评估价,一样平常不看签约条约上的成交价。办按揭贷款时,让生意双方根据评估价另签两份条约立案即可。

多方结成利益链

银行成风险兜底方

按常理,不管二手房的装修档次多高、户型和地段多好,解决按揭贷款的评估价都不能跨越成交价。

一位曾在多家房产中介事情过的置业司理说,一些地方银监部门治理严酷,有些生意平台也划定二手房的评估价不能高于成交价的95%;地方住建主管部门也要求使用统一版本的条约。

网络生意平台为杜绝违规操作,二手房生意的三方条约是在网上起草签署的,而且不能更改。房产网络生意平台与所在地不动产治理局、银行机构之间也是可以调阅二手房生意的签约、贷款等信息的。

但在执行历程中,从记者暗访领会到的情形看,部剖析决二手房按揭营业的银行自备条约,让客户和生意双方在面签贷款条约时,根据抬高的评估价另签条约立案,成交的签约条约和成交价被抛在一边。

然则,“只要对比网络平台上签约条约的成交价和获得的贷款额,就能甄别出二手房生意中存在的‘高估多贷’征象。”上述爆料人告诉记者。

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为什么这些提防手段都形同虚设?

爆料人告诉记者,部门评估公司与银行有着潜在的利益联系。有些中介机构、银行网点和评估公司为争揽营业,从业职员为谋私利,黑暗通过抬高评估价和办贷款时另签条约立案的方式,帮买主实现多贷款的目的。

在部门区域,一些银行与一两家评估公司结成了牢靠的营业关系。“名义上说使用牢靠的评估公司有利于管控风险,实则形成了默契的利益链条。”爆料人指出。

内蒙古社会科学院经济研究所所长于光军等人以为,二手房生意中存在的高估价、多贷款乱象,不仅扰乱房产中介市场秩序、助长炒房,还会滋生金融风险和金融机构从业职员溃烂行为。

一是助长炒房行为,助推二手房价钱虚高。爆料人说,近年来,一些地方二手房按揭历程中高估价、多贷款的征象并不少见。一些三线、四线都会尤为突出,甚至成了业内的一种默契。

一位在北京、呼和浩特等多地从事过二手房中介营业的置业司理说,想高估价、多贷款的人多为炒房客,目的是降低炒房成本、以小博大。

二是滋生金融风险。根据划定,一样平常首套房的首付比例为20%~30%,二套房的首付比例在40%左右。通过高估价、多贷款,这一政策被倾轧,银行的风控线被突破,使得二手房贷款营业的风险抵御能力下降。

于光军说,已往20多年来,海内住宅价钱连续上涨,有些银行事情职员发生了买住宅稳赚不赔的错觉,以为只要贷款人收入稳固、信誉过关就给批贷。一旦房价下跌,炒房客弃房,银行就成了风险兜底方。

三是容易诱发金融机构从业职员溃烂行为。多家中介机构的置业司理说,二手房买主有“高评多贷”要求时,中介机构认真协调银行和评估公司,一定“不白协助”,用度一样平常直接纳入中介公司收取的贷款服务费。

于光军提醒,能揽营业,另有利益费,中介、评估公司、银行由此结成了各取所需的利益链条,应予以小心。

看门人不能形同虚设

天下二手房市场规模大。仅以呼和浩特市为例,每年二手房生意量就近2万套,成交额过百亿元。增强二手房按揭贷款营业羁系,对停止炒房、规范房地产市场秩序、提防金融风险具有主要意义。

于光军等人建议,主管部门应进一步完善二手房评估规范。

一是提高解决二手房评估公司的资质要求。确立评估公司不良纪录黑名单制度,约束评估公司的行为。

二是主管部门制订天下统一规范。明确评估二手房时需思量哪些因素,明确二手房的评估价不得跨越签约条约上的成交价。

三是银监部门需要加大对银行解决二手房按揭贷款营业的羁系力度,严酷羁系银行审批这个贷款合规性的要害环节。“想查的话,调阅一下签约条约即可。”多位中介职员告诉记者。

对此,专家指出,银监部门需要加大对银行解决二手房按揭贷款营业的羁系力度,推行好金融风险“看门人”职责。

羁系部门应明确,银行在解决二手房按揭贷款营业时,必须调阅生意双方的签约条约,并将其作为立案质料,不得以另签的简式条约立案。

还应进一步明确,从房地产网络生意平台到中介公司、银行,解决生意、贷款营业时供生意双方签署的条约,必须统一接纳当地住建部门提供的带文号制式条约,银行不得使用自制条约。

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