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  继暴雷、烂尾、信用危机等之后,房地产行业危机又以另一种形式爆发出来。

  根据业主发布的网络信息,从6月底以来,全国多地近30个房地产项目业主集中发布强制停贷的告知书,覆盖河南、湖南、江西、辽宁、陕西、安徽、湖北等7省17市,涉及恒大、奥园、鑫苑、新力、阳光城(000671)、世茂、绿地等多家房地产企业。据不完全统计,仅7月10日和7月11日两天,就累计有22个项目业主发布强行停贷告知书。

  从法律层面看,房屋烂尾涉及的是业主与开发商之间的关系,在贷款合同中没有特别约定的情况下,烂尾和银行之间并无直接关系,业主与银行的借贷关系不会因为房屋状况的变化而变化,业主单方面停止还贷,会造成对银行的违约。

  不过,“抱团停贷”无疑将公众的质疑点再次瞄向预售资金监管,多位业内人士给出相应的建议并指出,购房者可与开发商、银行、监管部门充分沟通与协商,后几者应厘清各自在烂尾楼“制造局”中应付的责任,并各归其位、各负其责,让烂尾楼尽快复活。

  业主告知书直指银行违规放贷,要求全面复工

  6月30日,景德镇市恒大珑庭全体业主发布的强制停贷告知书,被视为此轮“停贷潮”的起点。

  据其业主发布的告知书内容显示,景德镇市恒大珑庭自2021年1月30日开盘以来,已经售出900多户,该项目2021年5月底全面停工,2021年10月20日在 *** 主导下二期陆续复工,但一期一直未复工,至2022年6月1日再次全面停工。

  告知书称,在恒大珑庭已售出房源中,网签和备案均集中在 *** 后,正常应该先完成网签和备案后,贷款银行方可发放住房抵押贷款,但各银行如九江银行、农业银行(601288)、邮政银行等均属于典型的违规发放贷款,造成了不可挽回的巨大损失。

  恒大珑庭业主一致决定,要求项目于2022年10月20日前全面复工,若在此之前未全面复工,项目所有已售房源且未结清贷款的业主将强制停止还各违规发放银行贷款的银行月供直至全面复工之日。

  与景德镇市恒大珑庭项目情况类似,其他项目的停工时间也普遍发生在2021年尤其是下半年,与去年市场急转直下的背景一致。此外,业主告知书普遍直指银行违规放贷,质疑银行在楼栋未封顶之前违规发放住房贷款,并未按规定打入房管局资金监管账户等。

  业主的要求均为项目全面复工。

  月供还了两年多,房子还是一片荒草地

  在网传的“武汉时代新城全体业主强制停贷告知书”显示,武汉市汉南恒大时代新城项目2019年10月15日开盘以来,累计签约销售协议近5000份,实现预售资金40多亿元,但仍逾期交房数月,目前仍持续全面停工。

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  告知书称,业主多次现场 *** 仍无实质进展,数千户业主(已售房源且未结清贷款)决定,若该项目在限定时间(2022年8月1日)内仍未全面复工,业主将强制停还银行月供。

  武汉恒大时代新城一期业主李女士在2020年1月签署购房合同,并随后办理了购房商业贷款,首付30万元,月供4000元。项目原计划今年3月交房,但是直至现在,很多楼栋还没有封顶,房子的绿化、水电、下水道等工程都还没有开始启动,施工进度严重滞后。

  “由于长时间没有施工,工地很多地方甚至已经杂草丛生。”李女士说,其多次询问开发商施工进度,均以各种理由推脱,所用时间已经远远超过了常规商品房买卖交易程序。

  事实上,在业主通过强制停贷发出“呐喊”的同时,没有以这种方式 *** ,但仍处于烂尾、无法收房却持续承担房贷月供的业主,规模更为惊人。

  各归其位,各负其责,复活烂尾楼

  北京方利律师事务所律师贾瑞果对蓝鲸财经表示,楼盘成为烂尾楼、交房遥遥无期,以及疫情带来的个人收入降低等,是出现业主停止还贷的主要原因。针对购房贷款,主要涉及两个法律关系,一个是业主和开发商的房屋买卖关系,一个是业主和银行之间的贷款关系,也就是借贷关系。

  “房屋烂尾其实涉及的是业主与开发商之间的关系,开发商违约,楼盘停工,无法按照约定交房,一般情况下,烂尾和银行之间并无直接的关系,并不会影响业主与银行之间的关系。”贾瑞果表示,也就是说,业主与银行的债权债务关系不会因为房屋状况的变化而变化,即使出现烂尾情况,业主还是需要按照贷款合同的约定进行还款。如果业主与银行之间的贷款合同中没有特别约定的情况下,业主单方面停止还贷,一般情况下会造成对银行的违约。

  不过,这次“抱团停贷”的集中爆发,无疑将疑点再次瞄向预售资金监管。

  商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房地产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,以此保障房地产项目的施工和开发。近年来,我国各地陆续出台政策,强化对预售资金的监管,确保预售资金用于房地产项目建设,保障工程款按期支付。

  但是,在执行过程中,一方面,预售资金出现过度监管加速了房企流动性告急,另一方面,预售资金监管大打折扣,出现了资金挪用、滥用、非法转移等问题造成项目的烂尾。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次停贷涉及的停工面积较大,部分虽然复工,但属于表演式复工,并没有真正进入到完全施工的阶段。此类项目的预售资金流向不清晰,且资金监管不到位,导致购房款不能进入到施工和工程阶段,在实际操作过程中,有些银行出现的漏洞也导致了市场乱象,包括假收入证明、经营贷买房、烂尾楼资金监管不力等。在处理这些问题的时候,违规运作的银行也应该负责。

  “此次事件敲响了警钟,再次说明房地产的问题容易演变为社会问题。”严跃进说,各级 *** 应积极盘摸所在城市项目开工情况,对于烂尾和表演式复工情况严查,以盘摸相关项目牵涉的购房者房贷情况。应重视房屋烂尾和房贷断供的因果关系,积极梳理出贷款缓缴或其他变通的方式。

  贾瑞果也表示,业主可以从以下方面考虑解决办法:一是购房者和银行进行沟通协商,在房屋出现烂尾的情况下协商解决问题;二是针对开发商问题导致的烂尾,购房者要向当地 *** 和主管部门反映情况,由 *** 协调各方,以和平解决问题;三是要考虑购房款的监管问题,如果有过错方的,应当由过错方承担责任;四,属于极端的情况,如开发商资金链断裂导致烂尾,在无其他任何解决方案的情况下,可以考虑申请开发商(或项目公司)破产清算或者破产重整的方式,以便于购房者损失最小化。

  IPG 首席经济学家柏文喜表示,面对烂尾楼问题,建议购房者与开发商、银行、监管部门充分沟通与协商,促使其厘清各自在烂尾楼“制造局”中应付的责任,并各归其位、各负其责,促进在烂尾楼的复生复活前提下各个角色的各得其所。

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