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  中央经济工作会议指出2023年房地产工作重点仍是「保交楼,保民生,保稳定」。明年新供住宅,将来源于两个渠道,一是今年新拿地项目,二是库存项目盘活。今年土地市场成交冷清,明年是否面临有效供应不足的压力?

  当前已供地量仅为去年全年一半。2022年1-11月,全国住宅用地共成交规划建筑面积9.1亿平米,占去年全年的51.4%,与往年成交量相比,供给不足。而2019-2021年全国住宅用地成交建面分别为:21亿平米、23.5亿平米、17.7亿平米。

  明年住宅供给预计存在1.6亿平缺口,需要盘活库存项目补足。前11月全国住宅用地成交9.1亿平米,热点城市还在积极谋划第四批集中供地,12月预计还会有0.9亿平米的新增宅地成交,预计全年成交10亿平米住宅用地。假设100%会被正常开发形成有效可售供应,则新地块对应明年住宅供给10亿平米。

  2022年预计全国商品房销售13亿平米、商品住宅销售11.4亿平米,假如明年销售11.6亿平米,那么将有1.6亿平米住宅缺口要靠存量项目供给。

  广义库存较高,说明市场上有大量库存项目需要积极盘活。今年1-11月份,全国狭义库存,即商品房待售面积5.5亿平米,累计同比增长10%,预计去化周期5个月。广义和更广义库存2022年出现小幅度下滑,但总量仍处于高位。截至11月,广义库存,即已开工未售的面积42.6亿平米,去化周期较2021年底增长5个月,达到35个月;更广义库存,即含待开发土地的未售面积51.2亿平米,去化周期较2021年底增长7个月,达到42个月。

  预计明年不同能级城市住宅供给情况差异较大,下来分三点评说:

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  (1)一线市场热度较高,需要积极盘活存量项目、新盘快速入市,以维持供需平衡下的房价稳定。

  一线城市市场较热,当年销售一般都大于上一年土地供给。「本年商品住宅销售面积/上一年住宅用地成交建面」,该比例可以粗略表征供需关系。2020年一线城市该比例接近114%,2021年为99.3%。

  预计一线明年住宅供给存在1048万平米缺口。2022年1-11月,一线城市住宅用地成交建面2643万平米,占全国比例为2.9%。预计今年全年一线城市住宅用地成交建面在2800万平米左右,假设100%会被正常开发形成有效可售供应,对应明年2800万平米的住宅销售。预计2022年全年住宅销售3773.3万平米,2023年全年住宅销售3848.4万平米,那么将有1048万平米缺口要靠存量项目供给。

  (2)二线城市处于供需平衡的临界点,盘活二手项目很重要。

  预计二线明年住宅供给存在0.1亿平米缺口。1-11月二线城市住宅用地成交规划建面2.1亿平米,占全国比例为22.8%,预计今年全年二线城市住宅用地成交建面在2.2亿平米左右,假设100%形成有效可售供应,对应明年2.2亿平米的住宅供给。预计2022年全年住宅销售2.1亿平米,2023年2.3亿平米,那么将有0.1亿平米缺口要靠存量项目供给。

  (3)三四线市场疲软,有供给过剩风险。

  预计三四线明年住宅供给存在1.4亿平米缺口。1-11月三线城市住宅用地成交规划建面6.7亿平米,占全国比例为74.2%,预计今年全年三四线城市住宅用地成交建面在7.5亿平米左右,假设100%形成有效可售供应,对应明年近7.5亿平米的住宅供给。预计2022年全年住宅销售8.9亿平米,2023年全年住宅销售8.9亿平米,那么将有1.4亿平米缺口要靠存量项目供给。

  三四线城市供地充足、市场疲软,有供给过剩风险,后续无需大幅供地,应将重点放在保交付、消化存量供给上。

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